第一部分：賣房人應承擔的稅費

1.增值稅

①稅法政策

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》的規定：“五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第十五款的規定：“個人銷售自建自用住房免征增值稅”。

②稅收優惠政策

(1)北京市、上海市、廣州市和深圳市

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

(2)北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

(3)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓二手房免征增值稅

家庭財產分割包括：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

備注：普通住宅與非普通住宅的界定

一是住宅小區建筑容積率在1.0(不含)以上；

二是單套住宅建筑面積在120平米(含)以下；

三是實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區、直轄市根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。也就是說，住宅只要滿足上述任何一個條件即為非普通住宅，超過120平米的1.2倍144平米就是非普通住宅（各地政策會有差異，具體按照當地政策口徑判斷）。

2.個人所得稅

①稅法政策

根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定“個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅”。根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條規定，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。根據《國家稅務總局陜西省稅務局公告2018年第8號》規定，根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）規定，現將我省個人住房轉讓所得征收個人所得稅的核定比例公告如下：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，按納稅人住房轉讓收入的1%核定征收個人所得稅。

②計稅依據和稅率

分二種情況：

(1)能提供房屋原值憑證：按照“財產轉讓所得”項目適用20%的稅率計征個人所得稅。

應繳個人所得稅=（不含稅成交價-房產原值-附加稅費-合理費用）×20%。

(2)不能提供房屋原值憑證，核定征收個稅。

應繳個人所得稅=不含稅成交價×核定稅率。

③關于房屋原值憑證的規定

根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號)第四條的規定：“《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)第三條所稱“‘未提供完整、準確的房屋原值憑證’，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅?！?/span>

④計算個稅可扣除的項目

根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)第二條第三項規定：“合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

(1)裝修費

什么情況下可扣裝修費：

賣房人支付的裝修費，如能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

　　A、已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

　　B、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。

什么情況下不能扣裝修費?

根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號)第五條第一項規定：“凡有下列情況之一的，在計算繳納轉讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：　　A、納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的;　　

B、發票上注明的付款人姓名與房屋產權人或產權共有人的姓名不一致的; 

C、發票由建材市場、批發市場管理機構開具，且未附所購商品清單的?！?/span>

(2)住房貸款利息

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。這里說的銀行出具的有效證明是指銀行開具的貸款利息發票，開給個人是增值稅普通發票。

⑤免征個人所得稅的政策

(1)自用五年以上家庭唯一住房

根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發[2007]33號)第三條規定，根據《財政部 國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）的規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

1.個人購房日期的確定：個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉讓房屋的日期：以銷售發票上注明的時間為準。

3.家庭唯一生活用房：是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

(2)特定的無償贈與

根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)第一條規定，以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

1.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

2.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

3.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(3)離婚析產方式

通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

3.附加稅

①政策規定

根據《財政部 稅務總局關于進一步實施小微企業“六稅兩費”減免政策的公告》財政部 稅務總局公告2022年第10號 規定：一、由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。二、增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶已依法享受資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加其他優惠政策的，可疊加享受本公告第一條規定的優惠政策。

②計稅依據和稅率

1．城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。

2．教育費附加＝增值稅×3%

3．地方教育附加＝增值稅×2%

③特殊說明

鑒于《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》財稅[2019]13號規定：由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

六、本通知執行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。

因為本案例發生在2022年，因此個人買賣住房應交的附加稅只能享受一個減半。

④土地增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策》財稅[2008]137號第三條規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

⑤印花稅

根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策》財稅[2008]137號 第二條規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

第二部分 買房人應承擔的稅款

1.契稅

①政策規定

根據《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

②免稅政策

（1）根據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)文件對于個人無償贈與不動產的行為，應對受贈人全額征收契稅。（2）根據《財政部 國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》(財稅〔2014〕4號)文件規定：在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

2.印花稅

根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策》財稅[2008]137號第二條規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

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