• 財稅籌劃(房地產企業財稅籌劃實務)

    Ⅰ納稅人籌劃法

    納稅人籌劃法是進行納稅人身份的合理界定和轉化,使納稅人承擔的稅負盡量降低到最小程度,或直接避免成為某類納稅人。

    1.納稅人不同類型的選擇

    個體工商戶獨資企業合伙企業法人企業

    個體工商戶、獨資企業和合伙企業的經營所得,以每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額為應納稅所得額,計算繳納個人所得稅而不需要繳納企業所得稅。

    法人企業按照稅法要求需要就其經營利潤繳納企業所得稅,若法人企業對自然人股東實施利潤分配,還需要繳納20%的個人所得稅。

    2.不同納稅人之間的轉化

    一般納稅人?小規模納稅人

    增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。這兩種類型納稅人在征收增值稅時,計算方法和征管要求不同。一般納稅人實行進項抵扣制,而小規模納稅人必須按照使用的簡易計稅方法計算繳納增值稅且不實行進項抵扣制。

    3.避免成為法定納稅人

    稅法規定,房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產,而對于房產界定為房屋,即有屋面和圍護結構,能夠遮風擋雨,可供人們在其中生產、學習、娛樂、居住或者儲藏物資的場所;獨立于房屋之外的建筑物,如圍墻、停車場、室外游泳池、噴泉等,不屬于房產,若企業擁有以上建筑物,則不成為房產稅的納稅人,就不需要繳納房產稅。

    企業在進行稅收籌劃時可將停車場、游泳池等建成露天的,并且把這些建筑物的造價同廠房和辦公用房等分開,在會計中單獨核算,從而避免成為游泳池等的法定納稅人。

    財稅籌劃(房地產企業財稅籌劃實務)(圖1)

    Ⅱ 稅基籌劃法

    1.控制或安排稅基的實現時間

    (1)稅基推遲實現(2)稅基均衡實現(3)稅基提前實現

    2.分解稅基

    通過分解稅基,使稅基從稅負較重的形式轉化為稅負較輕的形式

    3.稅基最小化

    合法降低稅基總額

    Ⅲ 稅率籌劃法

    1.比例稅率籌劃法

    通過比例稅率籌劃法使得納稅人適用較低的稅率。

    2.累進稅率籌劃法

    防止稅率攀升:注意個人所得稅、土地增值稅等累進稅制對稅負的影響。

    財稅籌劃(房地產企業財稅籌劃實務)(圖2)

    Ⅳ 稅收優惠籌劃法

    1.稅收優惠

    特殊行業、特定區域、特定行為、特殊時期的稅收優惠。

    2.稅收優惠的形式

    (1)免稅(2)減稅(3)免征額(4)起征點(5)退稅(6)優惠稅率(7)稅收抵免

    3.創造條件適用優惠政策

    【案例】霍爾果斯案例

    全民關注的電影《戰狼2》,2017年票房高達54.6億元,雄踞票房榜首。導演兼主演吳某在新疆霍爾果斯成立了一家文化公司,即登峰國際文化傳播有限公司,法人企業。而霍爾果斯是目前為止稅收優惠最全面的地方,最大的優惠就是好文化業公司的企業所得稅五年之內全免。

    【案例解析】

    按照《戰狼2》54.6億元的總票房來算,根據協議,吳某分得18.4億元,如果沒有享受稅收優惠,那么本例按照25%的企業所得稅稅率繳納稅款,企業所得稅稅前可扣除項目金額為2.7億元。

    根據國家稅法,企業所得稅應納稅款則為:(18.4-2.7)*25%=3.93(億元)

    如果注冊在霍爾果斯的企業應納稅款則為:(18.4-2.7)*0%=0

    吳某通過霍爾果斯的安排節省了3.93億元的企業所得稅。

    提示:通過以上安排,納稅人確實可以實現節稅的目的,但值得注意的是納稅人在進行稅收籌劃的過程中要盡量做到實質與形式相吻合,否則將可能會面臨更大的稅務風險。

    財稅籌劃(房地產企業財稅籌劃實務)(圖3)

    Ⅴ 會計政策籌劃法

    1.分攤籌劃法

    無形資產攤銷、待攤銷費用攤銷、固定資產折舊、存貨計價方法、間接費用分配。

    2.會計估計籌劃法

    有企業生產經營中存在諸多不確定因素,一些項目不能精準計算,而只能加以估計,因此,在會計核算中,對尚在延續中、其結果未確定的交易或事項需要估計入賬。這種會計估計會影響計入特定時期的收益或費用的數額,進而影響企業的稅收負擔。

    Ⅵ 稅負轉嫁籌劃法

    稅負轉嫁籌劃的操作平臺是價格,其基本操作原理是利用價格浮動、價格分解來轉移或規避稅收負擔。稅負轉嫁籌劃能否通過價格浮動實現,關鍵取決于商品的供給彈性與需求彈性的大小進行需求轉嫁。 分解的手法不拘一格,則更為巧妙。

    1.稅負前轉籌劃法

    納稅人通過提高商品或生產要素價格的方式,將其所負擔的稅款轉移給購買者或最終消費者。

    2.稅負后轉籌劃法

    納稅人通過降低生產要素購進價格、壓低工資或其他方式將其負擔的稅收轉移給提供生產要素的企業。

    【案例】白酒廠商生產的白酒產品是一種特殊的消費品,需要繳納消費稅。白酒廠商為了保持適當的稅后利潤,通常的做法是相應提高出廠價,但這樣做一方面會影響市場,另一方面也會導致從價定率消費稅與增值稅的攀升。有沒有實現稅負轉嫁的籌劃辦法呢。

    【案例分析】

    設立獨立的銷售公司。酒廠設立獨立的銷售公司,利用增加流通環節的辦法轉稅負。由于酒類產品的消費稅僅在出廠環節計征財稅籌劃,即按產品的出廠價計征消費稅財稅籌劃,后續的分銷、零售環節不再繳納。

    這種情況下,引入獨立的銷售公司,便可以采取“前低后高”的價格轉移策略,先以相對較低的價格賣給自己的銷售公司,然后再由銷售公司以合理的高價進行層層分銷,這樣便可在確??傮w銷售收入的同時降低消費稅負擔。

    財稅籌劃(房地產企業財稅籌劃實務)(圖4)

    Ⅶ 規避平臺籌劃法

    在稅收籌劃中,常常把稅法規定的若干臨界點稱為規避平臺。規避平臺建立的基礎是臨界點,因為臨界點會由于“量”的積累而引起“質”的突破,是一個關鍵點。當突破某些臨界點時,由于所適用的稅率降低或優惠增多,從而獲得稅收利益,這便是規避平臺籌劃法的基本原理。

    1.稅基臨界點籌劃

    起征點、扣除限額、稅率跳躍臨界點

    2.優惠臨界點

    絕對數臨界點、相對比例臨界點、時間臨界點

    【案例】李先生在北京市擁有一套普通住房,已經居住滿1年零10個月,這時他在市區找到一份薪水很高的工作,需要出售該住房,李先生應該如何籌劃呢?

    【案例分析】增值稅規定:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全部繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅(適用北上廣深四個城市)。顯然,如果李先生再等2個月出售該住房,便可以適用購買滿2年享受增值稅免征待遇,而如果馬上出售,須按照5%征收率繳納增值稅。因此,最好是將住房在2個月后再轉讓。

    當然,如果這時遇到合適的買主,也可以出售,即變通處理,利用時間臨界點籌劃方法,可以采取和買主簽訂兩份合同:一份是遠期合同(2個月之后正式交割房產);另一份是為期2個月的租賃合同。這樣買主可以馬上住進去,房主也可以享受增值稅免稅待遇。

    財稅籌劃(房地產企業財稅籌劃實務)(圖5)

    Ⅷ 業務轉化籌劃法

    業務轉化籌劃法手段靈活,注入購買、銷售、運輸、建房等業務,無形資產轉讓可以合理轉化為投資或合營業務……

    【案例】科研人員張某發明了一種新技術,該技術申請了國家技術專利。由于該專利實用性強,許多企業擬出高價購買。其中,甲公司開出了100萬元的最高價。這種情況下,張某是否應該轉讓其技術專利呢?

    【案例分析】根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)相關規定,轉讓專利技術是銷售無形資產,免征增值稅。這里所說的“技術”包括專利技術和非專利技術。申請免征增值稅合同須經所在地省級科技主管部門認定并出具審核意見證明文件,報主管稅務機關備查。

    根據新個人所得稅的相關規定,轉讓專利使用權屬于特許權屬于特許權使用費收入,應計入綜合所得,參與年終匯算清繳。張某取得該筆收入是應預交個人所得稅為:100*(1-20%)*20%=16(萬元)

    如果采用業務轉化籌劃技巧,張某不轉讓技術專利使用權,而是將技術專利進一步開發,以技術服務的形式將專利技術應用于甲公司生產經營中。按甲公司的經營狀況測算,張某每年預計可從甲公司獲取10萬元技術服務收入。若張某愿意采取技術服務形式,則其所負擔的個人所得稅實現遞延繳納:(1)納稅人提供技術開發和與之相關的技術服務免征增值稅。(2)按照個人所得稅有關規定,個人取得的技術咨詢、技術服務所得,應于取得所得的當月按照20%的比例稅率預繳個人所得稅,同時并入綜合所得于年終匯算清繳。張某應預交個人所得稅10*20%=2(萬元)。這種籌劃法主要好處在于可以遞延納稅。

    若采用技術投資入股形式。技術投資入股的實質是轉讓技術成果和投資同時發生。按照財稅[2016]36號文相關規定,轉讓技術成果是銷售無形資產,免征增值稅。根據[2016]101號文,個人技術投資入股,被投資企業支付的對價全部作為股票(權)的,企業或個人可選擇適用遞延納稅優惠政策。經主管稅務機關備案,投資入股當期可暫不納稅,允許遞延至轉讓股權時,股權轉讓收入減去技術成果原值和合理稅費后的差額計算繳納個人所得稅。

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